表:典型城市市场周期比较(区域市场分析PPT)(区域市场分析与规划)

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短期来看,哪些城市市场已经出现了稳定迹象,这些城市市场有哪些共性,未来市场复苏态势还会继续。随着市场环境的变化,未来哪些城市将进入稳定复苏的通道。

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政策整体效果:

需求侧政策不断加大力度,6月份重点城市市场整体成交规模恢复到去年年底水平,但7月份以来市场活跃度有所下降

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注:数据统计截止到7月31日

图:2021.1-2022.7百城商品房月成交面积与上年同期相比

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图:2022年以来重点50个城市商品房周成交面积与上年同期相比

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周数据显示,5月至7月初重点50个城市商品房成交面积总体呈回升趋势,同比跌幅逐步缩小,政策效应显现。但受“供应中断”事件影响,前期积压需求集中释放后,受需求投放市场节奏回归等因素影响,7月份市场活跃度略有下降,第28周成交面积环比跌幅明显,近几周成交面积较为稳定整体接近今年3月周度水平,同比跌幅保持在30%左右,市场稳定复苏态势仍不稳定。

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典型城市:

表:典型城市市场周期比较

表:部分典型城市6月份商品房销售面积与去年同期相比

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图:部分典型城市商品房周成交规模及同比

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杭州:5月底至7月初,受利好政策推动,杭州二手房成交量明显增加,二手房周成交量均超过1000套,二手房购房意愿有所提高,7月第二周以来二手房成交量下滑,但整体处于今年以来的相对高位。新房市场活跃度也有所提升,购房者购房意愿好转,7月份成交面积同比增长

西安:6月份新建住宅成交面积78万平方米,同比增长42%。进入7月份成交规模总体呈上升趋势,绝对规模相对居于前列。

佛山:6月以来,佛山商品房周度成交面积总体短期波动向上,市场情绪好转。7月第27周成交面积达25万平方米,近期阶段性高点,导致近两周成交规模波动上升。

宁波:6月商品房周成交规模稳步上升,6月第26周,宁波商品房成交22.73万平方米,环比增长125%。7月份市场情绪继续回升,首周成交规模35.5万平方米,环比大幅增长,近几周同比跌幅持续收窄。

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典型城市市场首创企业稳定态势的共性分析

我们选择了一些有恢复稳定迹象的城市进行研究,这部分城市主要是核心一二线和热点三线城市。从政策层面、城市基本面和市场层面综合分析市场出现稳定迹象的原因,并将其归类为共同点。

■政策层面:政策力度大小与城市市场复苏普遍存在较强的正相关性

2022年以来,各城市频繁优化房地产调控措施,但政策力度和调控频繁分化明显。一线城市的房地产管制仍以谨慎为主,比如上海出台了两项关于人才落户的政策。二线城市将从限购、限贷、公积金等角度推出多项优化措施,依次改善房地产市场环境,稳定购房者的购房情绪,促进市场平稳运行。

表:部分典型城市2022年以来的房地产调控政策

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表:部分典型城市政策力度与2022年销售面积周走势

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目前,限购信贷政策优化仍是备受关注的城市房地产市场稳定的主要手段。限购主要包括降低社会保障年限、增加限购套数、缩小限购区域等方式。例如,当苏州地区购房社保缴费期降至6个月时,武汉取消了郊区购房限制,出台了一次性追缴社保的购房政策。长沙等一些城市政策相对受到抑制,上海通过租赁和人才引进优化政策。

贷款限制方面,主要涉及首付比例下调、住房保证金优化等方面,此外,央行年内两次降息,首付利率下限设定为LPR-20BP后,各城市均下调首付及二首付住房贷款利率,部分城市在佛山、西安、苏州等城市首付贷款利率降幅均超过100BP。公积金调整手段主要包括降低公积金首付比例、提高公积金贷款最高额度、降低公积金贷款门槛等。

此外,一些城市优化限售、降税、发放购房补贴等需求端政策,如苏州下调限售时间、无锡发放购房补贴等,促进需求释放。

■基本面:经济实力突出,人口支持力强的城市市场恢复动力更强

表:部分典型城市基本面主要指标比较

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综合来看,经济实力强居民稳定就业、收入预期稳定都会带来较好的支撑,在人口基础强、收入水平高的城市房地产市场韧性强、政策环境好转的情况下,这部分城市具有较快的修复能力市场成交规模见底回升,对整个房地产行业的复苏也起到一定的带动作用。

■市场周期:在市场调整较快的城市,本次市场稳定回升行情起步较早

表:2017-2021年6月典型城市销售面积环比平均值与2022年6月环比

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表:典型城市市场周期比较

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我们清理了各城市2021-2022年月成交面积同比下降的月份。颜色越深表示同比跌幅越大,意味着市场成交规模下降程度越深。可见,各城市房地产销售市场进入调整阶段的时间越晚,企业的稳定时间也普遍推迟。部分去年4、5月份进入调整期的城市如苏州、成都、上海今年6月份销售同比明显好转,其中成都、上海7月份同比增长。

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哪个城市市场的复苏态势会持续下去。

哪个城市有望进入复苏通道。

在政策持续优化下,哪些城市能保持目前的复苏态势。哪一个城市市场期待稳定复苏。我们认为,各城市房地产市场特征不同,市场复苏路径、时间和强度存在差异,城市基本面、政策力、市场周期仍然是未来各城市市场变化的重要影响因素,各城市市场变化整体可分为四类。

第一,短期内已呈现稳定态势,基本面、政策面双优城市市场将保持复苏步伐。典型城市是上海、北京、杭州、成都等城市,这些城市基本上都很好,市场韧性强,政策优化调整为市场提供了有利环境,需求释放的动力和积极性都得到了修复,在当前的政策环境下,市场有望继续好转。

二是政策出现了阶段性效应,但在城市基本面薄弱或市场环境恶劣的城市,市场短期调整压力依然存在。今年以来,一些城市积极优化调控政策,市场呈现阶段性企稳回升态势,但持续性相对较差,这种城市基本面弱于同型城市或市场库存居高不下等,市场调控态势短期难以改善。郑州、长春等典型城市。

郑州3月份率先放宽房地产调控政策,随后陆续进行政策优化,政策产生阶段性效应,市场情绪略有改变。6月份商品房成交面积环比增长112%,但当地住房库存较大,受“供过于求”事件影响市场信心受挫,购房者观望情绪强烈,7月下旬市场成交规模持续下滑。

三是市场稳定态势不明显,但城市基本面较好,政策也有一定优化空间进入城市、短期市场或稳定恢复通道。这部分城市房地产政策优化后,市场稳定态势不明显。短期内这种城市政策面仍有一定的优化空间,政策面给予相应的支持,叠加前期政策的持续效应,市场情绪有望得到改善、销售或修复。典型城市为惠州、金华、芜湖、珠海等长江三角洲、珠江三角洲城市。

表:部分基本面较好、政策面仍有空间的城市管制政策情况

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第四,市场还不稳定,基本面、政策面都比较弱的城市,市场短期调整态势很难改观。这类城市大多集中在弱二线和普通三四线城市,这部分城市政策总体宽松,今年上半年政策优化,但房地产市场调整态势依然明显,购房者入市情绪低迷。短期来看,这部分城市政策继续优化余地小,城市基本面薄弱,当地房地产市场实现企业稳定面临巨大压力,市场稳定还需要更长时间。

总体来看,今年以来,房地产调控政策对部分城市产生了积极效应,住房需求有序释放,热点城市逐步稳定复苏,其中基本面较好的城市市场有望继续复苏态势。此外,在基本面较好、政策优化尚有余地的城市,短期内随着政策的进一步优化调整,“保交楼”政策持续下滑,购房者购房预期好转,市场也有望进入稳定复苏之路。随着这部分城市的稳定复苏,市场情绪进一步好转,带动区域市场有序复苏。但对于许多城市来说,稳定房地产市场还需要一段时间。

目前,全国房地产市场仍处于探底过程中,各城市的政策尺度和市场效应也存在明显差异,短期内会有更多的“稳定房地产”政策继续出台,还是各地优化 调控政策和创新政策有待出台。因此,了解政策动态,提前判断政策走向,及时调整经营策略,把握市场窗口期对企业至关重要!

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